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Casa, trabalho, compras. Tudo perto

SÃO PAULO - Edificações que misturam residências, escritórios, lojas e, em alguns casos, até shopping centers e hotéis. São os empreendimentos mistos ou de uso múltiplo, que prometem devolver a qualidade de vida para os paulistas.  "Trata-se de uma solução inteligente", acredita o diretor da Odebrecht Realizações Imobiliárias (OR), Paulo Aridan.

O aumento do número de carros em circulação pelas grandes cidades brasileiras faz com que as pessoas percam muito tempo no trânsito.De 1992 a 2009, o tempo de deslocamento nas áreas metropolitanas do Brasil aumentou 4% para os mais pobres e 15% para os mais ricos, de acordo com pesquisa do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), feita pelo técnico de planejamento e pesquisa Rafael Pereira, em parceria com Tim Schwanen, da Universidade de Oxford. Ao avaliarem o trânsito em várias cidades do mundo, os técnicos concluíram que chegar ao trabalho leva mais tempo nas regiões metropolitanas de São Paulo e do Rio de Janeiro do que em Londres, Nova York, Tóquio, Paris e Santiago, por exemplo. A pesquisa mostra que o trânsito penaliza mais intensamente os habitantes de cidades com maior densidade demográfica, maior produto per capita e maior proporção de pessoas com carro.

Em São Paulo e Rio de Janeiro, leva-se em média 43 minutos só para chegar até o trabalho, 31% mais do que nas outras metrópoles do País."A consequência disso é o trânsito caótico que vemos todos os dias nas ruas de São Paulo", afirma Aridan. E o trânsito é apenas uma das causas da maior procura por moradias próximas ao local de trabalho. A violência crescente é outro ponto levado em conta.

Atentas a este cenário, as construtoras decidiram investir em um modelo, que não é novo, mas que é uma grande tendência nas grandes cidades: os empreendimentos de uso misto.Em São Paulo, este tipo de empreendimento já existe há algum tempo, mas com características antigas. Um exemplo é o Conjunto Nacional, na avenida Paulista, que tem escritórios, restaurantes, cinemas, lojas e livraria.

Há 12 anos, existe no Itaim Bibi, na zona sul da cidade,o Brascan Century Plaza (BCP), na rua Joaquim Floriano, que une num único local hotel, escritórios, lojas, cinemas e uma praça aberta ao público. O diretor de negócios da Brookfield Incorporadora, Ricardo Laham, lembra que na época em que foi pensado o conceito de empreendimento misto, o BCP foi um desafio para todos os envolvidos no projeto."Quando compramos o terreno da antiga fábrica que ficava ali, pensou-se em algo diferente. Na época, executivos da empresa e o arquiteto do projeto fizeram uma imersão na Alemanha para estudar o uso do empreendimento misto. Eles ficaram vários dias observando as pessoas que faziam uso daquele espaço para entender como funcionava. Então, desenharam o projeto, pensando em um hotel, uma parte corporativa, um shopping, cinemas e uma praça aberta ao público." A praça, diz, causou maior preocupação: aberta ao público, poderia ser um desafio à segurança."Mas lançamos e foi um sucesso", afirma. "O conceito deu certo e é confirmado pelas pessoas que frequentam o local. Elas entendem que estar em um empreendimento misto, é algo vantajoso. É possível resolver uma grande parte das conveniências sem sair do local."

A Brookfield acaba de lançar um empreendimento dentro do conceito na região da avenida Paulista. O Praça Pamplona terá uma torre comercial de 28 pavimentos e 364 salas comerciais, um polo de ciência e tecnologia, um teatro digital, um bosque de 2 mil metros quadrados e um centro cultural, instalado num casarão do início do século passado, que abrigou a sede da Fundação Instituto de Física Teórica (IFT), da Unesp, que será restaurado. O IFT terá um novo edifício no local.O teatro digital será semelhante a um planetário, com cúpula de projeção.

A Brookfield também lançou, no final do ano passado,o Brookfield Century Plaza Santo André, que terá shopping, torre comercial, duas torres de hotel e cinco edifícios residenciais. O local terá investimentos de mais de R$ 300 milhões e será construído numa área de 205 mil metros quadrados, na rua Giovanni Battista, em Santo André, na Região Metropolitana de São Paulo."Acredito que os empreendimentos mistos sejam uma solução urbanística, que vai ao encontro do que as pessoas procuram",diz Aridan. O empreendimento de uso misto não pode ser realizado em qualquer lugar.Não pode se preocupar apenas com as pessoas que vão morar e trabalhar ali. Deve procurar também atender a demanda da região onde está localizado. "O empreendimento misto tem características próprias, como a preocupação com o público do entorno, e tem de estar próximo de locais de fácil acesso."

Parque da Cidade. A OR é uma das grandes construtoras que aposta neste tipo de empreendimento misto: só no Estado de São Paulo já são sete entregues ou em construção. Até o final do ano, mais quatro serão lançados. Um deles é o Parque da Cidade, lançado no segundo semestre do ano passado e será entregue em 2015. Trata-se de uma área de 80 mil m2 na zona sul da capital paulista, que terá uma área verde de 22 mil metros quadrados. Terá dez edifícios, cinco deles torres corporativas e dois residenciais, com 399 unidades, um shopping, restaurantes e um hotel. Com um VGV de R$ 4 bilhões, a implantação do projeto promete impactos sociais e ambientais positivos para a região da avenida Chucri Zaidan e está em harmonia com os planos municipais de revitalização do local. "Este empreendimento está sendo construído onde tinha uma antiga fábrica, na Marginal Pinheiros", explica Aridan. "É um local que necessita de um espaço assim." Quando pronto, o empreendimento deverá receber cerca de 65 mil pessoas por dia.

A Yuny, em parceria com a Stan, lançou em março o empreendimento misto Habitarte, no Brooklin, com apartamentos residenciais e áreas de serviços, inclusive supermercado – o projeto fez tanto sucesso que as 391 unidades residenciais foram vendidas em um final de semana."O emprendimento misto é o resultado da procura de clientes que querem se beneficiar em morar e trabalhar perto, morar e ter serviços próximos", explica a diretora de incorporação da Stan, Leila Jacy.

O projeto reuniu uma equipe de profissionais com trabalhos reconhecidos para fazer arquitetura, paisagismo, design e decoração do empreendimento. A Aflalo & Gasperini é responsável pela arquitetura. O paisagismo será assinado por Luiz Carlos Orsini. A decoração terá as mãos de João Armentano e o design será dos irmãos Campana. "É um projeto diferenciado,em que os clientes perceberam que é um tipo de projeto que não se repete com facilidade", explica Leila. A primeira fase, com apartamentos de 41m2 a 81 m2 será entregue em 36 meses. Mas o projeto ainda promete o lançamento de uma segunda fase, com apartamentos maiores. "O interessante é que, nestes casos, o bairro se apropria do empreendimento",afirma Filipe Soares, diretor de incorporação da Yuni.

Desafios. Um projeto grande como os de empreendimentos mistos requer muito trabalho.O primeiro grande desafio é achar um terreno em um bom local. "E, quando se viabilizar,o produto deve ser impactante", afirma Soares. "É preciso ter cuidado e carinho no desenvolvimento."

A Gafisa também está na onda. Ela atualmente constrói um complexo multiuso, o SAO International Square, com salas comerciais, unidades hoteleiras e mix de lojas, em um único boulevard. O empreendimento está inserido no Espaço Cerâmica, bairro planejado de São Caetano do Sul, na Região Metropolitana de São Paulo. A Cyrela Brazil Realty anunciou um empreendimento entre a Chácara Santo Antônio, Chácara Flora e Alto da Boa Vista. Trata-se do NovAmérica Inside Park, que reúne cinco condomínios residenciais, uma torre comercial, escritórios de vila e dois parques, em um terreno de 70 mil metros quadrados.

A Helbor teve sucesso no empreendimento misto lançado em Mogi das Cruzes, na Região Metropolitana de São Paulo,o Helbor Patteo Mogilar, que vai concentrar num só endereço torres comerciais, residenciais e ainda um mall. O sucesso resultou nas vendas – o primeiro projeto, o Helbor Patteo Mogilar Sky Mall & Offices, em construção,será entregue em agosto de 2015, e foi 100% vendido. E tem ainda dois novos projetos em fase de lançamento: o My Helbor Patteo Mogilar, uma área residencial com uma única torre de apartamentos de 49 a 69 metros quadrados e o Helbor Dual Patteo Mogilar, com unidades comerciais conectadas ao Open Mall, ambos com previsão de entrega para março de 2016.

O complexo imobiliário Casa das Caldeiras, na capital (na avenida Francisco Matarazzo), deve ser entregue no segundo semestre deste ano. A Tecnisa aposta pesado na construção de um bairro planejado na cidade de São Paulo, o Jardim das Perdizes, com 250 mil metros quadrados, na zona oeste de São Paulo. Com um VGV superior a R$ 5 bilhões, a empresa vai construir 28 torres – 25 residenciais, uma comercial com salas, uma comercial corporativa, um hotel e um mix de lojas. "Há quatro décadas,um projeto tão grandioso não é realizado no centro expandido da capital", diz Douglas Duarte, diretor comercial da empresa.

Onde construir é o problema. Para o Secovi, é preciso ocupar espaços que hoje estejam com imóveis deteriorados em áreas degradadas. "O empreendimento de uso misto é a filosofia urbana que nós defendemos. As pessoas não têm de se submeter a longos deslocamentos com perda de tempo e riscos de segurança e o espaço urbano é ocupado durante as 24 horas do dia. Ou seja, as famílias vão ter maior qualidade de vida", argumenta o presidente em exercício do Secovi-SP, Flávio Prando. Ele lembra ainda que a insegurança diminui quando a vida urbana é mais permanente em todos os horários, evitando períodos vazios ou de isolamento, que aumentam a sensação de perigo.

Mas para que empreendimentos do gênero ganhem as ruas e não fiquem apenas como iniciativas isoladas, Prando entende que a prefeitura deveria criar mecanismos de estímulo para que as construtoras tenham condições de fazer essa renovação. "A ideia é ocupar espaços onde hoje estão imóveis deteriorados, ultrapassados. É preciso haver uma compensação, já que derrubar essas áreas tem um custo adicional, o que deixaria caro o futuro imóvel."

Um estímulo para a compra de áreas degradadas é sugerido, já que o futuro empreendimento se encarregaria de uma total recuperação ambiental da área. "Isso poderia ocorrer no Brás, por exemplo, no local que abrigou fábricas que deixaram a área contaminada. Com a vantagem de estar próximo ao centro da cidade, de linhas férrea e do metrô." O dirigente entende que a Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais de São Paulo (Ceagesp) deveria se mudar para junto do Rodoanel de São Paulo. "Considero ociosa essa área. Se a Ceagesp saísse de lá haveria condições de recuperação da área toda da Vila Leopoldina, com a recuperação da bacia hidrográfica, o que acabaria com as enchentes na região."

Também o diretor da Embraesp, Luiz Paulo Pompéia, é da opinião de que os empreendimentos unindo apartamentos, hotel, escritórios e um centro comercial têm tudo para emplacar em grandes centros como São Paulo e Rio de Janeiro. "É uma saída para o crônico problema de trânsito, das horas perdidas por falta de mobilidade."

Outro voto favorável aos empreendimentos de múltiplo uso é do presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto. "Não é nem uma questão de costumes ou hábitos. É mesmo uma tendência de ordem econômica. O preço do metro quadrado teria de ser adequado para compensar. A pessoa vai morar e trabalhar num mesmo lugar. Se isso ocorrer,podemos ter produção em série, o que seria para muitos um verdadeiro milagre", brinca.

 

Fonte: Márcia Moreno, ESPECIAL PARA O ESTADO